Главная Поиск Обратная связь Карта сайта Версия для печати
Доска объявлений Инфопресс
Авторизация
Логин:
Пароль:
Забыли свой пароль?
Поиск по сайту

Комитет по внешним связям Санкт-Петербурга



Собственник-арендатор-товарищество: треугольник взаимопонимания или раздора?

Собственник-арендатор-товарищество: треугольник взаимопонимания или раздора?

Сдача квартиры в аренду, или внаём, - практика широко распространённая. Что следует учесть собственникам и товариществам для того, чтобы проживание в домах квартиросъёмщиков не создавало проблем, и кто за что в таких случаях отвечает - «Инфопрессу» прокомментировала юрист Союза квартирных товариществ Эстонии Ирина РЕВА.

 Должно ли или только может квартирное товарищество знать, что какая-то из квартир в доме сдаётся внаём? Должен или может собственник сообщать КТ, что у него будут жить арендаторы?
Партнёрами в отношениях по обслуживанию совместной собственности, для чего и создано КТ, являются собственник и товарищество. Отношения собственника и квартиросъёмщика уходят на другой пласт, об этих отношениях собственник не должен сообщать квартирному товариществу, а товарищество не вправе требовать от него этой информации.
 Это, однако, не значит, что собственник может делать что хочет, а товарищество может оставаться равнодушным. Если говорить о треугольнике «собственник-арендатор-товарищество», то за базу нужно взять обязанности квартирного собственника. В пункте 5 части 1 статьи 31 Закона о квартирной собственности и квартирных товариществах чётко определено: собственник обязан организовать управление своей квартирной собственностью также в период, когда он сам пребывает вдали от неё. 
То есть исходной точкой должно быть не то, что КТ беспокоит собственника, который где-то далеко, а то, что обе стороны должны исполнять свои обязанности и совместно решать все возможные проблемы. 

 В какой форме необходимо (или возможно) извещать квартирное товарищество о том, что квартира сдаётся? Какую информацию при этом нужно передать правлению КТ?
 Закон обязывает собственника предоставить товариществу свои контактные данные, особенно если он не живёт в своей квартире. Соответственно, если собственник, сдающий квартиру внаём, предполагает, что уедет надолго, и если у него есть соглашение с арендатором о том, что последний согласен участвовать в жизни товарищества, то собственник может предоставить в качестве контакта не только свою электронную почту или телефон, но также и контакты квартиросъёмщика. И при этом написать простую письменную доверенность (не заверенную нотариально), что на такой-то определённый период он своим представителем назначает этого арендатора, у которого есть право получать все связанные с квартирой вопросы, участвовать в собраниях и т.д.
Если собственник не хочет давать своему арендатору слишком широкие полномочия, он может в этой доверенности ограничить круг вопросов, которые доверяет ему. В прочей части он может назначить себе другое доверенное лицо (сосед по дому, родственник, знакомый), с которым свяжутся в случае необходимости. 

 Вправе ли квартирное товарищество устанавливать какие-то условия или ограничения для сдачи квартир дома в аренду?
 Единственный источник ограничения - соглашение собственников, то есть ситуация, когда все 100 процентов собственников о чём-то договорились (речь не идёт о собрании с кворумом). Такое соглашение выше устава. Если, например, все собственники договорились, что в их доме не курят, то квартирособственник должен подыскать таких арендаторов, которые не курят, и в договоре найма оговорить, что курить в квартире нельзя. 

 Имеет ли особое значение при решении названных выше вопросов тот факт, что квартира не просто будет сдаваться в аренду, но вдобавок и собственник её будет находиться в другом городе или вне Эстонии?
 Неважно, находится собственник в соседнем доме, в соседнем городе, в Эстонии или за границей, - его задача организовать управление своей квартирой во время отсутствия в ней. Если он этого не делает, то товарищество и будет по любой мелочи его беспокоить, так сказать, в дальних странах. Закон о КС и КТ говорит, что собственник должен не только сам соблюдать правила общежития, но и обеспечить, чтобы эти обязанности также выполняли все члены семьи и временно проживающие в квартире лица. 

 Даже вне зависимости от того, сдаётся квартира или нет, как товариществу разумно организовать свои отношения с хозяином, который фактически длительное время в квартире не живёт?
 Собственник всё равно должен дать товариществу возможность связаться с ним при необходимости. Если человек, например, уезжает из квартиры жить на хутор, он должен предоставить своему КТ, в первую очередь, свои номер телефона и электронный адрес. По закону, если собственник сообщил товариществу адрес своей электронной почты, то при созыве собрания вся информация касаемо этого собрания и документы к нему правление обязано направлять ему на этот адрес. Таким образом собственник может быть в курсе дел товарищества и участвовать в его работе, если не живёт в доме.

 Если в квартире живёт арендатор, то какие вопросы жизнедеятельности дома товарищество может решать именно с ним, а какие - только с собственником?
 Единственное, что в общем случае арендатор может запросить в КТ, - данные о наличии задолженности по этой квартире, и товарищество должно их ему предоставить. 
Вопросы ремонта в квартире, выброса старой мебели и т.п. решает собственник, но если он даёт доверенность, что арендатор может относительно этих вопросов и в соответствующем объёме выступать вместо него как доверенное лицо, тогда КТ обязано общаться с этим доверенным лицом. 
Если речь идёт об утилизации мусора, арендатор должен действовать по таким же правилам, как если бы он был собственником, т.е. должен знать, какой крупногабаритный мусор он может вынести на общую площадку, что должен утилизировать сам. 

 В таких случаях нужна именно письменная доверенность от собственника нанимателю или достаточно разговора собственника с председателем КТ - мол, решайте там всё с моим квартирантом?
 Последнее - никоим образом не доверенность. Доверенность - это официальный, воспроизводимый документ, где сказано, что собственник, личный код такой-то, доверяет такому-то человеку, личный код такой-то, совершать такие-то действия в такой-то период. 
Надо подчеркнуть, что арендатор тоже должен дать своё согласие на то, чтобы представлять в чём-то интересы собственника, без этого доверенность давать нельзя.

 Арендатор квартиры теоретически может создавать по месту проживания различные проблемы: задолженность, замусоривание, затопление, повреждение конструкций и сетей, шум, правонарушения. За какие проблемы он несёт ответственность сам, а за какие отвечает хозяин квартиры?
 В свете обязательственно-правовых отношений, вещного права, за всё перед товариществом отвечает собственник: за выплату задолженности, за то, чтобы ночной покой соседей не нарушался, чтобы в квартире не было притона и т.п. Если у товарищества возникают подобные претензии, оно обращается только к собственнику (с нанимателем можно лишь поговорить чисто по-человечески). Собственник в таком случае должен принять меры к тому, чтобы наниматель соблюдал требования общежития, либо расторгнуть с ним отношения.
Если, например, арендатор повредил совместное имущество дома или затопил соседей и его личность при этом удалось чётко установить, то можно требование о возмещении ущерба предъявить и арендатору, но если конкретное лицо не установлено, однако известно, что это сделал кто-то из жильцов съёмной квартиры, тогда требование можно выдвинуть к её хозяину, а тот в регрессном порядке может требовать компенсации с квартиранта. 
Если в снимаемой квартире происходит уголовное преступление - отвечает тот, кто его совершил. 

 Когда товарищество имеет право потребовать прекратить договор аренды и выселить нанимателя?
 Товарищество может поставить вопрос «расторгай договор аренды, потому что твой наниматель нас достал», но со стороны КТ это будет лишь просьбой к собственнику, обязать его товарищество не вправе. Отношения собственника и арендатора остаются их внутренним делом, и собственник может в ответ попытаться как-то повлиять на арендатора (расторжение договора как крайнюю меру воздействия ведь можно предусмотреть и договором найма), но может эти сигналы от КТ и проигнорировать. Однако в последнем случае он должен понимать, что берёт на себя возможную дополнительную ответственность за действия своего квартиранта.
Теоретически закон позволяет собственникам дома принять решение обязать одного из собственников в принудительном порядке продать свою квартиру. Но для этого нужны определённые предпосылки, потому что лишение собственности является крайней мерой. И обычно это не касается того, сдаётся ли жилье в аренду, а больше связано с личностью самого собственника.

 Возможна ли ситуация: квартирное товарищество против сдачи какой-либо квартиры в аренду и поэтому выкупает её у собственника?
 Квартира - это собственность, и только хозяин вправе ею распоряжаться. Другие члены товарищества не могут принять за него решение о её продаже. 
Выкупить квартиру товарищество тоже не может, за одним исключением. Будучи некоммерческим объединением для управления совместной собственностью, квартирное товарищество может приобретать себе в собственность только имущество, необходимое для его, товарищества, деятельности. Если все собственники квартир в доме решат выкупить какую-то квартиру, чтобы организовать там, например, место для собраний и конторы КТ, и это приобретение будет оформлено как совместная собственность, - вот единственный вариант, когда такое приобретение возможно. 
Если данная квартира продаётся не в принудительном порядке (через судебного исполнителя), то для совершения сделки нужно и согласие второй стороны, то есть собственника.

 О каких действиях нанимателя КТ обязано извещать собственника сдаваемой квартиры?
 О том, что у квартиры возникла задолженность, что из-за проживающих в квартире произошла протечка, что проживающие в квартире систематически нарушают ночной покой, что в квартире происходят нарушения общественного порядка. Обратив на это внимание, товарищество просит собственника устранить эти проблемы. Такие сообщения целесообразно подкреплять официальными документами (сообщения в полицию, акты о затоплениях и т.п.).

 В какой мере собственник сдаваемой квартиры может контролировать своего квартиранта, какой контроль здесь обязателен, а какой избыточен?
 Частота контроля должна регулироваться договором найма. В общем случае если квартира сдана в аренду, собственник не должен вмешиваться в жизнь нанимателя. Если соглашение арендатора и собственника предполагает какой-то контроль со стороны последнего, то это следует делать по предварительной договорённости. Хозяин не может со своими ключами в любой момент туда зайти, это будет уже вмешательством в частную жизнь, хозяина могут не пустить, и в данном случае арендатор будет прав.

 В случае если квартиру сдали, доверенности при этом не оформив, контактов не оставив, собственник уехал и вдруг возникают проблемы (неудобства соседям, угроза дому, помехи в проведении работ и пр.), - что остаётся делать квартирному товариществу в такой ситуации?
 Разыскивать собственника всевозможными способами. Если это связано с проведением работ в интересах всего дома, тогда обязать обеспечить доступ в квартиру можно через суд и если собственник не подчинится, то, в итоге, судоисполнитель может прийти, сломать замки и допустить  внутрь.

Алексей СТАРКОВ
Инфопресс №34 (2019 г.)

Возврат к списку