Квартирным товариществам не мешало бы проверить и обновить уставы

Недавние изменения в законах о некоммерческих объединениях и о квартирных товариществах, а также достаточно долгая - уже почти полтора десятилетия - практика работы самих товариществ подталкивают к тому, чтобы каждое КТ внимательно оценило свой устав. Если основополагающий документ товарищества вошел в противоречие с законами или просто не учитывает реальности - его надо изменить. Какие моменты должны или могли бы быть учтены при этом - корреспонденту «ИП» рассказал специализирующийся на жилищной тематике юрист Пауль ПААС.

- После вступления в силу изменений в законодательных актах стали распространяться различные варианты уставов квартирных товариществ, в которых, однако, встречались положения, противоречащие законам, - сказал Паас. - В то же время, еще имеются уставы КТ, которые действуют без изменений с середины 90-х годов. Некоторые их положения, как убеждаюсь, уже и тогда не отвечали закону.

Паас напомнил, что во взаимоотношениях устава и закона могут быть три ситуации: есть установленные законом обязательные нормы; есть нормы закона с оговоркой «если в уставе не определено иначе»; наконец, есть нормы поведения, которые в законе вообще не прописаны и о которых члены товарищества могут полностью договориться сами. Если устав противоречит закону, то действует не положение устава, а норма закона. И любое действие КТ (платеж, собрание и т.п.), противоречащее закону, может быть оспорено и отменено по суду. То же может произойти и с шагами товарищества, которые не подкреплены правилами, утвержденными квартирным товариществом.

«Квартплата» - понятие неверное

Пауль Паас рекомендует, уточняя устав, быть точным и в терминах. Например, до сих пор в практике товариществ встречается понятие «квартплата». Применительно к КТ точнее говорить о «плате за хозяйственные расходы товарищества». Квартплата связана с наймом жилья, тогда как члены товарищества являются не нанимателями, а собственниками квартир, говорит юрист и подчеркивает, что все это - отнюдь не игра словами, она может обернуться для товарищества неприятностями в случае судебного спора с должником. Иначе говоря, неплательщик возразит против того, что в счетах ему было написано «квартплата», то есть счета оформляли неправильно, - и может выиграть суд. А товарищество останется с невостребованным долгом, да еще и судебные расходы, как проигравшая сторона, вынуждено будет нести.

Принципы распределения расходов

В нормативных документах товарищества следовало бы четко отразить принципы распределения всех расходов между членами КТ, советует юрист. То есть распределяются они пропорционально величине квартирной собственности (по метражу), или по количеству проживающих в квартире лиц, или между всеми собственниками поровну, или как-то иначе.

- Принцип распределения хозяйственных расходов товарищества определен законом - он зависит от доли квартирного собственника в общей собственности, т.е. эта плата начисляется по метражу. А вот порядок распределения коммунальных платежей - за воду, газ, отопление, мусор - утверждается КТ. На практике же, эта договоренность зачастую ни в каком документе КТ не фиксируется. Можно услышать от председателей даже: «распределяем так, как еще в домоуправлении повелось», - обрисовал ситуацию Паас.

По его мнению, в товариществе либо следует иметь отдельные правила распределения платежей за воду, газ, отопление, услугу по вывозу мусора, утвержденные общим собранием, либо эти правила должны быть отражены в протоколе общего собрания. Их вправе принять и правление, - но для этого в уставе черным по белому должно быть написано, что это входит в его компетенцию. Если порядок распределения платежей внесен в устав, то после каждой корректировки этого порядка устав придется регистрировать в регистре некоммерческих предприятий заново.

Неденежные обязательства

Товарищества, как правило, знают, что делать с должниками по платежам: им начисляются пени, подается иск в суд. Но члены КТ несут и неденежные обязательства перед товариществом, ответственность за неисполнение которых бывает очень размыта. Поэтому Пауль Паас советует, чтобы в уставе КТ присутствовало бы и упоминание о санкциях на этот случай.

К неденежным относятся, например, обязанность каждого собственника придерживаться установленного порядка пользования домом, использовать свою квартиру по назначению, вовремя предоставлять в правление данные для учета потребления услуг, допускать членов правления для проверки приборов учета и стояков, не нарушать несущие конструкции здания во время внутриквартирных ремонтов и т.п. За невыполнение этих требований в уставе должны быть предусмотрены такие меры, как предупреждение, договорной штраф, а также принуждение собственника к тому, чтобы он продал свою квартиру.

- Размеры договорного штрафа законом не определены, но, думаю, он должен быть немаленьким, чтобы нести воспитательную функцию, - считает юрист.

А вот такая мера, как отключение для нарушителя электричества, газа, воды или тепла, по мнению Пааса, нерациональна и практически неосуществима - ведь квартиру отделить от общедомовых сетей очень сложно.

Кто платит за юридическую услугу?

В уставе стоило бы отрегулировать и вопрос (часто возникающий на практике): кто и на основании чего будет платить за услуги юристов в разрешении разных спорных ситуаций? Если в такой ситуации виноват конкретный собственник, но в уставе не отмечено, что платить за привлечение юриста должен именно он, то взыскание платы с этого человека будет незаконным. Иное дело - если в уставе появится такой, например, пункт: «Все расходы на правовую помощь, понесенные товариществом вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения членом товарищества или лицами, проживающими в его квартире, обязательств, вытекающих из законов или устава КТ, возмещает данный член товарищества».

Что должно быть в счете?

Счета, выставляемые квартирными товариществами квартирособственникам, в разных домах и выглядят по-разному. По мнению Пауля Пааса, минимальные требования к оформлению счета также стоит внести в устав. Главное при этом - гарантировать людям понятность, «прозрачность». Для этого в счете должны присутствовать, как минимум, номер и дата его выставления; реквизиты товарищества, в том числе счет в банке; вид оплачиваемых услуг; тариф за единицу учета; количество единиц учета и общая сумма платежа; ставка пени; сальдо данной квартиры на начало месяца; подпись лица, составившего счет.

Важно четко определить в уставе и процедуру обжалования счета. Допустим, так: «Член товарищества, не согласный с размером месячной оплаты, вправе в 10-тидневный срок со дня получения счета обратиться в правление товарищества с письменным заявлением, в котором указаны конкретные причины несогласия. Заявления, поданные в более поздний срок, к рассмотрению не принимаются, и считается, что член товарищества с выставленным ему счетом согласен».

Готовимся к собранию

- По закону, квартирное товарищество должно сдать в регистр некоммерческих предприятий свой отчет за минувший хозяйственный год до 30 июня. Проблема - в том, что делается это всё «в последнюю минуту», а то и к сентябрю еще отчета нет. Поэтому считаю, что в уставе любого КТ должны присутствовать сроки, отводимые на подготовку отчета и отчетного собрания, - подчеркнул Пауль Паас.

Первый срок должен быть установлен для бухгалтерии и правления - предположим, подготовить отчет к 31 марта. Затем должно быть предоставлено время ревизионной комиссии - по мнению собеседника, оптимальным будет месячный срок. После этого еще полмесяца - на то, чтобы председатель правления ответил на возможные вопросы проверяющих. Обязательно (это требование закона) баланс, годовой отчет и акт ревизионной комиссии должны быть за 14 дней до собрания предоставлены всем членам КТ. В итоге в начале июня может быть проведено отчетное собрание товарищества. Впрочем, сроки могут быть и более сжатыми, главное - их придерживаться.

- В устав целесообразно внести также основные требования к главным документам, которые обсуждаются на общем собрании, - отчету правления, отчету ревизионной комиссии и плану хозяйственной деятельности на следующий год. Иначе отчеты бывают очень скупыми, без всякого анализа, а ведь даже в законе содержится перечень тех сведений, которые в них обязательно должны присутствовать, - сказал Паас.

Объявление о собрании - каждому под подпись?

- Если в уставе квартирного товарищества не оговорен порядок извещения собственников квартир о созыве общего собрания, то оповещать членов КТ надо письменно, так предусмотрено законом. То есть если объявления о предстоящем собрании, вывешиваемые в подъезде, уставом не предусмотрены, то они законной силы не имеют, - отметил юрист.

Понятно, что объявления в местах общего пользования - способ наиболее простой, и он может быть внесен в устав, однако Пауль Паас призывает не забывать и о тех членах КТ, кто в доме не проживает или имеет отдельный вход (например, о собственниках магазинов, расположенных в здании): для них все же следует предусмотреть письменное извещение. Кстати, точно так же надо продумать и отразить в уставе способы информирования членов товарищества о решениях собрания: по закону, они имеют право ознакомиться с протоколом по истечении 14-ти дней после собрания.

Как быть с кворумом?

Предусмотреть ли в уставе более либеральную возможность провести собрание при любом количестве участников уже с первой попытки - или оставить порядок, при котором на собрании должны присутствовать 50 процентов плюс один собственник и только если с первой попытки собрать кворум не удалось, то второе собрание будет правомочно при любом числе участников?

- Квартирное товарищество - не клуб любителей пива, оно рассматривает серьезные вопросы повседневной жизни людей. Здесь нельзя слишком легко относиться к тому, что кто-то на собрание не пришел. Причины могут быть разными, поэтому считаю, что принцип двух попыток собрания следует в уставе сохранить, - говорит Пауль Паас. - Причем при второй попытке тоже должен быть кворум - конечно, уже не 50+1, но уж никак не меньше 10 процентов от общего числа членов КТ.

Повестку дня можно менять

Раньше повестку дня общего собрания, о которой были извещены все собственники квартир, менять было нельзя. Теперь закон это позволяет. В течение трех дней после объявления о созыве собрания не менее 1/5 от общего числа членов товарищества вправе ходатайствовать о внесении в план собрания дополнительных пунктов, представив правлению мотивированное заявление. Правда, дополнить таким образом повестку дня можно лишь один раз, а если собрание придется из-за отсутствия кворума созывать вторично, то дополнение в повестку дня вносить нельзя.

Повестку дня теперь можно изменить и непосредственно на собрании - если на то будет воля 9/10 присутствующих собственников квартир. Юрист Паас не считает эту норму демократичной и предостерегает от увлечения ею. Ведь таким образом можно созвать собрание по незначительному поводу, а затем поставить на нем, например, вопрос о смене правления КТ. Вообще, чтобы подстраховаться от подобных неприятных сюрпризов, стоит включить в устав КТ на случай рассмотрения ряда серьезных вопросов более строгие нормы кворума и большинства при голосовании. Подобные ограничения есть и в законе: например, за изменение устава должно быть более половины не от числа присутствующих, а от общего количества членов товарищества.

Урегулировать вопрос ссуды

Решение взять ссуду сюрпризом для членов товарищества быть не может, поскольку это действие связано с годовым планом хозяйственной деятельности, а значит, собственники должны узнать об этих планах, самое меньшее, за две недели. Тем не менее, поскольку практика банковских займов стала распространенной, в устав КТ действительно стоит внести пункты, которые определят - при каких условиях товарищество может взять заем, каким должен быть кворум на соответствующем собрании и сколько голосов должно быть отдано «за».

- Существует мнение, что банки-де сами хотят, чтобы за решение о ссуде голосовало более половины членов товарищества. Но на самом деле этого требуют не все банки, - сказал Паас.

Представителем может быть любой

Изменения законов открыли возможность представлять интересы члена товарищества на общем собрании любому человеку. Представитель лишь должен быть дееспособным лицом и иметь письменную доверенность.

- Это право ограничивать нельзя, - прокомментировал юрист. - Если в уставе КТ написано, что члена товарищества может представлять только другой член товарищества или совершеннолетний член его семьи и не может быть представителем человек, живущий в другом доме, то это противоречит закону и применено быть не может.

Нотариус на собрании

Еще одно новшество - на собрание товарищества теперь можно пригласить нотариуса. Это делается в случаях, когда есть риск возникновения споров по поводу протокола - правильно его вели или нет, все отразили или не все. Нотариус заверит протокол собрания, и тем самым повод для споров значительно уменьшится.

О приглашении нотариуса вправе ходатайствовать не менее 1/5 членов товарищества, и заявление об этом в правление должно быть подано в течение трех дней с момента, когда о собрании было объявлено.

Кто за это заплатит? По словам Пауля Пааса, автоматически перекладывать расходы на инициаторов приглашения нотариуса неправильно. Расходы по нотариальному заверению протокола общего собрания можно возложить на этих людей только по решению общего собрания - когда за это проголосуют не менее 2/3 присутствующих.

В то же время, в уставе можно предусмотреть, что в других случаях, когда по требованию кого-то из членов КT для проведения общего собрания товариществу придется нести непредвиденные расходы - например, приглашать каких-то специалистов, - эти дополнительные расходы понесут именно люди, по требованию которых эти расходы были произведены.

Ограничить круг претендентов

- Рекомендую товариществам ограничить круг лиц, которые могут быть избраны в правление и ревизионную комиссию, - отмечает юрист.

Закон уже устанавливает для этих случаев определенные ограничения. Членами правления не могут быть несовершеннолетние и люди с ограниченной дееспособностью, которым нельзя входить в правления по закону или по решению суда, а членами ревизионных комиссий - еще и бухгалтеры соответствующих товариществ.

Пауль Паас советует дополнить в уставах КТ этот перечень следующими категориями:

- те, кто имеет задолженность перед товариществом по оплате хозяйственных расходов за три и более месяца;

- тот, в отношении кого действует решение в соответствии со ст. 14 Закона о квартирной собственности (т.е. о принудительном отчуждении квартиры) или прошло не более двух лет, как человек таким же образом лишился квартиры в другом доме;

- тот, кто существенно нарушал обязанности члена товарищества или члена правления (ревизионной комиссии) и с момента нарушения не прошло два года.

Таким образом, путь в руководящие органы товарищества был бы, хоть отчасти, перекрыт для должников и недобросовестных соседей, у которых нередко бывает в избытке энергии отнюдь не для добрых дел.

Алексей СТАРКОВ

Фото автора

Инфопресс №34