«В Ида-Вирумаа есть сильные товарищества, но есть и проблема неподготовленности членов правлений»

Так считает руководитель таллиннского и харьюского бюро Союза квартирных товариществ Эстонии Раймо ЙЫГЕВА. В конце февраля он, в рамках бесплатной юридической консультации союза юристов «Правовая аптека», встретился с силламяэсцами. По словам Йыгева, это далеко не первая его встреча с собственниками квартир и коллегами из правлений КТ в нашем регионе.

- Господин Йыгева, есть ли различия между квартирными товариществами Ида-Вирумаа и столичного региона? Можно ли утверждать, что одни работают лучше, другие хуже?
- Разницы особой нет. Только лично на меня впечатление произвело вот что: заметно, что ида-вирумааские члены правлений зачастую не подготовлены, у них отсутствует возможность получить учёбу. В Таллинне, Тарту, Пярну, в центральной Эстонии чаще проводятся семинары и курсы. 
- От неподготовленности членов правления есть ли ущерб для товарищества?
- Конечно. Человек незнающий может такие поступки совершить… И многие члены правлений не знают о своей солидарной ответственности. Если по их вине нанесён ущерб квартирному товариществу, члены товарищества по решению общего собрания могут потребовать возмещение. Закон говорит, что члены правления несут солидарную ответственность в течение пяти лет с момента нарушения. Если я сегодня нарушил, через полгода выбываю из состава правления, а мою ошибку обнаружили через два года, - всё равно я отвечаю. Уставом может быть предусмотрен даже более длительный срок, чем пять лет.
- А есть в Эстонии случаи, когда реально отвечают?
- Есть такие судебные решения. Речь о серьёзных финансовых нарушениях.
- В Силламяэ вы говорили также о решениях квартирных товариществ и о том, как их оспаривать. В общем известно, что решение КТ можно оспорить в суде, но делается ли это на практике или всё ограничивается возмущением в рамках дома?
- Очень часто практикуется оспаривание решений общих собраний.
- Его можно оспорить просто из-за несогласия с тем, что там обязывают, например, платить? Или это недостаточное основание?
- Во-первых, для оспаривания решения есть возможности в рамках своего дома. Скажем, важное решение было принято на повторно созванном общем собрании вместо не состоявшегося с первой попытки, и там присутствовало очень мало членов товарищества. Можно, согласно действующему уставу, потребовать созвать внеочередное собрание и там решение отменить. Правда, для этого у вас в доме должна быть большая поддержка.
Вторая возможность оспорить: в течение трёх месяцев обратиться в суд. Есть случаи, когда подавшие такие иски выиграли. Часто выигрывают, если имелись нарушения процедуры созыва собрания и процедуры принятия решения. С порядком созыва собрания часто ошибаются. Например, на день меньше висело приглашение - всё, это собрание уже неправомочно.
Но обращаться в суд только потому, что «решение мне не нравится», бесполезно. Если нет доказательств нарушения, суд может даже не принять заявление в производство.
- Ида-вируские товарищества давно волнует проблема «колхоза», то есть коллективной ответственности. Есть в доме один-два должника, а страдают так или иначе все жильцы. Имеются ли на уровне союза квартирных товариществ идеи, как бороться с должниками и прекращать этот «колхоз»?
- Здесь очень высока ответственность правления. Во время недавнего экономического спада многие потеряли работу. Но были случаи, когда такие люди сразу информировали правление: у меня сейчас трудности, могу ли я пока частично платить, а потом, когда найду работу, рассчитаюсь полностью? Находили взаимопонимание, и в результате в районе Таллинна количество должников по квартплате не увеличилось. Самые большие проблемы были и есть, когда правление изначально не обращает внимания на такие ситуации, а начинает заниматься, когда долги становятся большими.
- Ну а в отношении коллективной ответственности дома перед поставщиками воды, газа, тепла что скажете?
- В Таллинне были прямые договоры с квартирособственниками на поставку тепла, но эта система уже ликвидируется. Департамент конкуренции дал производителям право вести все дела через квартирное товарищество. Единственное, что в основном делается ещё на основе договоров с отдельными собственниками, - продажа электричества. Но в новых домах и за эту услугу платят уже через товарищество.
Мы ничего не можем поделать. Мы сумели добиться только решения вопроса т.н. лизинговых квартир. Речь о случаях, когда человек, который взял квартиру в лизинг, перед банком не должник, а в товарищество ни евро не платит. До сих пор товарищества перед этим были бессильны. Банк-то не идёт в суд, у него нет проблемы. Новым законом о квартирной собственности и квартирных товариществах, который недавно принят, установлено так: первой строчкой обязательств проживающего будет квартирное товарищество, а потом уже банк. И товарищество сможет в будущем, как долг появится, сразу идти в суд.
- А как всё-таки этот новый закон решил вопрос о прямом доступе членов товарищества к сведениям о состоянии счёта своего КТ?
- Банковский союз потребовал, чтобы возможность свободно знакомиться в банке с состоянием счёта отменили, и в законе этого нет. Будет так, как есть. По закону, и сегодня каждый собственник квартиры может ознакомиться с банковской выпиской, распечаткой. Закон о некоммерческих объединениях гласит, что каждый член товарищества имеет право получить отчётность у члена правления. Идёшь в правление, там председатель открывает компьютер, входит на сайт банка - и показывает или делает распечатку.
- Создаётся ли законом особый внесудебный орган для разбора споров, имеющих место внутри КТ? Товарищества говорят, что пора бы уже иметь что-то вроде комиссии по спорам трудовым…
- Это я предлагал на встречах с министрами ещё в 2007 году. Но пока в новом законе такого нет. Идею подобной комиссии очень приветствую. Лично я и сейчас часто занимаюсь процессами примирения сторон в товариществах. И могу подтвердить, что внесудебное урегулирование даже экономически выгоднее, чем судебные разбирательства.
- КТ - это организации для управления жилым фондом. Да, в домах массово идут ремонты, утепление стен, замена окон и т.п. Но если заглянуть не на год, а на пару десятков лет вперёд, Эстония не столкнётся с проблемой массового старения и разрушения жилого фонда?
- Эта опасность есть, и касается она домов, где ничего не предпринимается. А где люди сознательны и проводят реновацию - там такой угрозы не возникнет. Эти дома долго ещё простоят. Но только - при условии, что реновация была комплексной, на основе всесторонней экспертизы, а не так, что торцы сделали, а прочее оставили как есть. Надо поступать умно.
Взять, скажем, дома из красного кирпича. Известно, что этот материал разрушается. В Таллинне есть район, который мы называем «красная деревня». В основном там живут работники бывшего союзного завода «Двигатель». Будете в Таллинне - посмотрите, например, как утеплён дом на Лийкури, 20, квартирное товарищество «Рондо». Он теперь может стоять ещё сто лет. Я часто, когда приезжают делегации, этот дом показываю.
- Вопрос-то в том, где деньги взять на хорошие ремонты!
- Пожалуйста, банки кредиты дают. Банки считают, что квартирные товарищества - очень хорошие клиенты.
- Люди боятся кредитов… Во всяком случае, здесь. Особенно старшее поколение.
- Не надо бояться. Банк проверяет, чтобы не было чрезмерной финансовой нагрузки. Если речь о кредите на 15-20 лет, то эта нагрузка не увеличивается, а даже уменьшается, так как после грамотно проведённой реновации расходы на тепло значительно сокращаются.
- На уровне Союза квартирных товариществ Эстонии, а может быть, министерств экономики или социальных дел имеется ли обзор всех квартирных товариществ Эстонии вот под каким углом зрения - сколько из них экономически успешны, сколько находятся в плохом положении и сколько почти банкроты?
- Нет. Есть приблизительный обзор у министерства экономики и коммуникаций. Мы знаем, что в республике всего примерно 20 тысяч многоквартирных домов и что из них только чуть больше половины - квартирные товарищества. А насчёт банкротств КТ - это единичные случаи, их очень-очень мало.