Главная Поиск Обратная связь Карта сайта Версия для печати
Доска объявлений Инфопресс
Авторизация
Логин:
Пароль:
Забыли свой пароль?
Поиск по сайту

Комитет по внешним связям Санкт-Петербурга



Квартирное товарищество игнорирует законы ЭР

Квартирное товарищество игнорирует законы ЭР

Очередное общее собрание квартирного товарищества «Оутокумпу, 19», действующего в Ярвеской части Кохтла-Ярве, как это случалось и прежде, прошло с нарушениями проведения и игнорированием действующих в стране законов. Председатель собрания попросила, а по сути, выгнала из зала двух участников собрания, имевших доверенности от других квартирособственников, а значит, законное право присутствовать и голосовать на собрании. При этом она косвенно дала понять, что если «чужаки» не покинут зал, будет вызван наряд полиции.

Повторное общее собрание проходило по требованию инициативной группы, которая добивается от правления КТ установить справедливую для всех квартирособственников с центральным отоплением плату за потребляемую теплоэнергию. В настоящее время квартирособственники платят за теплоэнергию по разным тарифам, несмотря на то, что в доме единая система отопления. Тариф рассчитывается на основании показаний четырех счетчиков, установленных в домовых теплоузлах. Еще в 2004 году общим собранием было принято решение о том, что потребленная теплоэнергия будет распределяться пропорционально отапливаемой площади квартир по каждому теплоцентру отдельно. С этой системой распределения теплоэнергии можно было бы согласиться, если бы в доме не было большого количества квартир с альтернативным видом отопления – почти 34 процента. Причем на каждом теплоузле разное количество «альтернативщиков», а чем меньше общая отапливаемая площадь, тем выше тариф для всех остальных квартирособственников. Именно это и не устраивает многих жильцов дома, имеющих центральное отопление.

Чем больше «альтернативщиков» в доме, тем больше платят остальные жильцы
В VKG Soojus, являющемся поставщиком теплоэнергии в Кохтла-Ярве, подтверждают, что в доме по ул. Оутокумпу, 19 находятся четыре теплоузла, в каждом из которых установлен счетчик. Исходя из этого, предприятие выставляет товариществу четыре счета за потребленную услугу.
 - КТ может провести деление потребленной теплоэнергии через конкретный счетчик и выставлять счет квартирам, которые связаны с данным конкретным теплоузлом, - говорит руководитель отдела продаж VKG Soojus Лембит Прийтс. – Соответственно, уровень цены за квадратный метр зависит от количества потребителей услуги. Если, например, половина квартир на центральном отоплении, а другая - на альтернативном, соответственно, это увеличивает цену для потребителей центрального отопления.
Жители дома, получающие в отопительный сезон огромные счета за теплоэнергию, считают, что действующая система расчета тарифа ущемляет их права как участников долевой собственности и противоречит Закону о вещном праве. В статье 72 этого закона говорится о том, что участник долевой собственности имеет право требовать от других участников долевой собственности, чтобы владение и пользование вещью, находящейся в долевой собственности, осуществлялось в соответствии с интересами всех ее участников. Участники долевой собственности должны строить свои взаимоотношения по принципу добросовестности и, прежде всего, воздерживаться от ущемления прав других участников долевой собственности.
В доме по ул. Оутокумпу, 19, где самые высокие тарифы за теплоэнергию, по крайней мере, в Ярвеской части города, - 215 квартир, из них 71 квартира имеет альтернативное отопление, в основном газовое. «Альтернативщики» оплачивают определенный процент остаточного тепла, однако непонятно, когда и кем этот процент рассчитывался. Сегодня этот процент колеблется от 2,1% и чуть ли не до 80%. Инициативная группа требует провести основательный расчет процента остаточного тепла с привлечением фирмы, имеющей соответствующую лицензию. Однако данный вопрос также не находит поддержки у общего собрания, поскольку, как правило, на повторные собрания приходят именно «альтернативщики», а квартирособственники с центральным отоплением в очередной раз проявляют пассивность, несмотря на то, что их в доме большинство. И такая ситуация продолжается уже долгие годы.

Ведущая собрания продемонстрировала юридическую безграмотность
Но вернемся к последнему собранию. Вести его избрали Юлию Леонтьеву - известного в городе человека: она является депутатом Кохтла-Ярвеского горсобрания и членом правления профсоюза химиков. Казалось бы, по роду своей деятельности она должна знать действующие в стране законы. Тем более что законы, на основании которых действуют квартирные товарищества, есть и на русском языке. Однако она начала cобрание с того, что принялась выяснять, есть ли в зале посторонние, то есть не квартирособственники и не жители дома. В зале таких оказалось, как минимум, двое: Харри Варес и Освальд Томберг - опытные руководители квартирных товариществ, которые были приглашены на собрание инициативной группой для того, чтобы рассказать, как в их домах, аналогичных дому №19, решен вопрос с расчетом тарифа за теплоэнергию. На собрании они присутствовали по доверенностям квартирособственников дома. К сожалению, высказаться им не дали, поскольку ведущая собрания попросила их выйти из зала, так как, по ее мнению, у них не было законного права участвовать в собрании.
Г-жа Леонтьева, также имеющая в своей квартире альтернативное отопление, сослалась на пункт устава КТ, в котором говорится о том, что представителем квартирособственника дома может быть супруг(а) собственника, совершеннолетний член его семьи, совладелец квартиры или другой член товарищества. При этом вопрос касательно того, чтобы люди покинули зал, не был поставлен на голосование.
На самом деле ограничение по представительству человека на общем собрании не действует уже с 2009 года, а указанный ведущей собрания пункт устава противоречит Закону о квартирной собственности и квартирных товариществах (далее закон о КС и КТ), вступившему в силу с 15 января 2018 года. Согласно части 5 статьи 22 этого закона в общем собрании может участвовать квартирный собственник сам или его представитель, наличие права представительства которого подтверждено письменным документом. Это подтверждает и юрист союза квартирных товариществ Эстонии Ирина Рева.
- Исходя из этой статьи закона, устав не может ограничивать право собственника в выборе своего представителя. Если такое положение в уставе есть, то оно противоречит закону, а значит, следует исходить именно из статьи закона, - поясняет юрист.
На мой вопрос, почему ведущая позволила себе нарушить закон, выгнав людей с собрания, г-жа Леонтьева ответила, что она, как председатель собрания, не выгнала их, а предложила покинуть собрание, так как у них не было юридического основания присутствовать на нем. При этом она привела слова какого-то юриста, но назвать его имя почему-то не пожелала.

Старый устав КТ может привести к спорным ситуациям
Управдом и член правления нескольких КТ в Ярвеской части Кохтла-Ярве Освальд Томберг считает, что поскольку закон о КС и КТ непосредственно не предусматривает каких-либо критериев представительства людей на общем собрании, а устав уточняет условие представительства, то в связи с этим может возникнуть спорная ситуация.
- Допустим, у собственника квартиры нет родственников, супруга(и) и сам он находится далеко от дома, а другой член товарищества, которому он мог бы доверить право голоса, не хочет брать от него доверенность по разным причинам, например, не согласен с его позицией или не пойдет на собрание, а для собственника квартиры важно, чтобы его голос был услышан на общем собрании, то данный собственник квартиры остается без представителя, хотя мог бы дать такое право другому знакомому человеку.

У правления КТ нет никакого желания слушать и слышать
По словам О. Томберга, общее собрание имеет право, как высший орган товарищества, проголосовав, удалить представителя или собственника квартиры по веской причине, но на данном собрании самого голосования не было. «Удалиться меня и Харри Вареса принудила ведущая общего собрания. Если таким образом будут удаляться все представители собственников квартир, у которых с правлением есть разногласия, то кворум при повторном собрании в 50 человек, согласно пункту 6.7 устава КТ, может быть потерян, что приведет к тому, что собрание будет неправомочно принимать решения», - ссылается на пункты устава КТ «Оутокумпу, 19» собеседник. - Но главное было в том, что у правления КТ нет абсолютно никакого желания слушать и слышать всех, кто с ним не согласен. Ничего страшного не произошло, если бы Харри и я высказались по поводу расчета отопления по дому. Все-таки мы представляем два таких же больших дома, как и дом по ул. Оутокумпу, 19.

Правление во главе с его председателем не отстаивает интересы и права всех квартирособственников
В самом плачевном положении находятся квартирособственники, чьи квартиры с центральным отоплением относятся ко второму теплоузлу. Они платят за теплоэнергию по самому высокому в доме, да и в городе, тарифу, поскольку на этом теплоузле 50 процентов (!) «альтернативщиков». Возьмем, к примеру, январь 2019 года: если, скажем, жители, чьи квартиры отапливаются через первый теплоузел, имели тариф 2,31 евро за один кв. метр, то квартирособственники из второго теплоузла платили по тарифу 3,068 евро за кв. метр, то есть разница составила 75 центов. То же самое получается, если взять любой другой месяц отопительного сезона, всегда собственники квартир второго теплоузла платят по счетам больше, чем другие квартирособственники, поскольку, повторюсь, у них самая маленькая отапливаемая площадь в доме.
- В свое время мы пошли людям навстречу, дав им свое согласие на переход на альтернативное отопление, - говорит квартирособственник Татьяна Саар. - Почему же теперь «альтернативщики» не хотят пойти нам навстречу и проголосовать за принятие общего тарифа для всех квартирособственников с центральным отоплением? Почему я и другие жители нашего и двух других подъездов должны платить по более высокому тарифу, чем остальные жильцы? Почему правление во главе с его председателем не отстаивает интересы и права всех квартирособственников, а лишь только той части жителей дома, которые имеют альтернативное отопление?
Отдельное слово хочется сказать о председателе правления КТ «Оутокумпу, 19», который как-то сам признался в том, что ему до пенсии осталось всего ничего, а значит, лишних забот и проблем будущему пенсионеру иметь не хочется. Человек он по характеру мягкий и, по сути, товариществом не руководит. Им как марионеткой командуют известные в доме лица из числа бывших членов правления. В общем, ему хорошо, зарплата на банковский счет поступает, да и бывшим членам правления выгодно держать возле себя такого председателя.

«Мне было стыдно за наших жителей и членов правления КТ»
Своё незнание законов члены правления продемонстрировали еще раз, вывесив в подъездах дома настоящую филькину грамоту под названием протокол общего собрания. Считать вывешенный на русском языке протокол официальным документом нельзя уже хотя бы потому, что на нем нет подписей председателя  и протоколиста собрания. Не говоря уже о внутреннем содержании протокола, где приводится ложная информация, в том числе по голосованию. В решениях по всем пяти пунктам повестки указано, что в голосовании принимали участие все 79 участников собрания (вместе с доверенностями), между тем в начале собрания зал покинули три человека, имевшие девять голосов. К протоколу не было приложено и особое мнение одного из участников собрания, что также является нарушением Закона о некоммерческих объединениях (Ст 21, п 6).
- Очень жаль, что собрания в доме до сих пор проходят таким образом, всегда много шума, причем лишнего, зачастую люди даже не хотят понять друг друга, не говоря уже о том, чтобы совместными усилиями решить какую-то проблему, - комментирует последнее собрание один из квартирособственников дома Наталья Крутая. – Лично мне было очень стыдно за наших жителей и членов правления КТ за то, что они позволили выгнать из зала людей, которые хотели высказать свое мнение, свое видение решения вопроса.
Именно Н. Крутая, как минимум на протяжении последних четырех лет, пыталась решить вопрос с расчетом тарифа за теплоэнергию. На имя правления КТ за эти годы было отправлено несколько писем. В начале января 2015 года правление КТ по заявлению Н. Крутой приняло решение о расчете теплоэнергии по общему тарифу, однако, как написал в ответе на письмо тогдашний и нынешний председатель правления КТ Лембит Киккас, после принятого правлением решения поступили протестные заявления от жильцов других подъездов, и правление вынуждено было снова вернуться к прежнему способу расчета тарифа до решения вопроса на общем собрании. Прошло четыре года, но данный вопрос не удалось решить ни на одном из последующих собраний.

Высокие тарифы за тепло делают людей должниками
По мнению О. Томберга, если бы общее собрание приняло решение перейти на общий расчет отопления по дому, то удалось бы сгладить дикие перепады (0,5 - 1 евро) в оплате по отдельным теплоцентрам. Ведь если данная ситуация продолжится, то люди, которые платят по 2,5 - 3 евро за один квадратный метр скоро покинут свои квартиры или не смогут больше продолжать оплачивать коммунальные услуги.
- С такими тарифами квартиры в данном доме будет сложно продать, только если за очень низкую цену, - продолжает рассуждать О. Томберг. - Чем ниже цена квартир, тем выше вероятность, что квартиру купят люди, которых из других домов гонят за долги. А у собственника квартиры не будет других вариантов, как продать такому человеку свою квартиру, лишь бы больше не платить за нее так дорого.
В жизни у людей бывают разные ситуации, продолжает собеседник, и при таком дорогом отоплении также высока вероятность того, что собственник квартиры больше не сможет оплачивать всю сумму счета. Долги станут расти даже у тех, у кого их никогда не было, и если собственник квартиры не сможет погасить долг, то товариществу придется подавать на него в суд. От подачи и до решения суда может пройти от двух до трех месяцев и более, а далее данное решение необходимо будет отдать судебному исполнителю. Судебный исполнитель, если долг не будет погашен, сможет продать квартиру, но на это тоже понадобится также три месяца как минимум, а если цена за квартиру судебным исполнителем будет завышена, то даже товарищество не сможет ее выкупить. Придется ждать снижения цены за квартиру на аукционе, а это еще несколько месяцев. Таким образом, чтобы выгнать должника из квартиры понадобится от шести месяцев, при очень удачном стечении обстоятельств, что бывает крайне редко, до двух-трех лет. А за это время долг будет копиться, и нет никаких гарантий, что он вообще будет когда-либо погашен.

Правление КТ не хочет или не умеет работать с должниками и…
По состоянию на 1 июня 2019 года задолженность квартирособственников составляла почти 160 тыс. евро. Среди должников числятся как живущие в доме, так и уже выехавшие из этого дома люди. Есть среди должников и несколько фирм. Удивительно было увидеть в списке должников Кохтла-Ярвеское горуправление. Когда я стал изучать этот вопрос, то выяснилось, что КТ само накопило долги, поскольку не выставляло горуправлению счета за имеющуюся в доме городскую квартиру. Все это говорит о том, что со стороны правления товарищества нет должного внимания к работе с должниками.

… правильно расставлять приоритеты в хозяйственной деятельности 
Естественно, в доме что-то делается, работают дворник, слесарь, вывозится мусор, в том числе крупногабаритный, однако, как считают некоторые жители дома, правление неправильно расставляет приоритеты в хозяйственной деятельности товарищества. Да, ремонт подъездных уличных постаментов нужен, но куда важнее навести порядок внутри дома: отремонтировать подъезды, внутренние коммуникации, балконы, теплоузлы и другие места общего пользования.
Квартирособственники должны активнее участвовать в жизни товарищества и смелее отстаивать свои права, требовать от получающего заработную плату председателя правления выполнения всех возложенных на него обязанностей, а в правление выбирать грамотных, ответственных и действительно переживающих за дом людей.

Александр КОМШИН
Фото автора
Инфопресс №28 (2019 г.)

Возврат к списку