Инженерные сети: кто и за что отвечает в доме?

Дом - это сложное инженерно-техническое сооружение, которое включает в себя не только стены и крышу, но и различные инженерные системы - теплоснабжения, водоснабжения и канализации. Эксплуатацию этих сетей в домах квартирные товарищества, как правило, ведут совместно с квартирособственниками, разделив между собой ответственность за ту или иную часть сетей. Именно теме разделения ответственности при использовании инженерных сетей и был посвящен очередной семинар, организованный Ассоциацией руководителей квартирных товариществ. В семинаре приняли участие как представители КТ Кохтла-Ярве, так и Йыхви, Силламяэ и даже Азери.

Основным докладчиком на семинаре выступил Андрей Коченгин - представитель фирмы SVexgrupp, которая как раз и занимается вопросами эксплуатации инженерно-технических сетей. Сначала он напомнил, какие вообще существуют инженерные сети и каковы сроки их эксплуатации. Так, к примеру, срок эксплуатации трубопроводов отопления составляет 30 лет, горячего водоснабжения – 15 лет, холодной воды – также 15 лет, канализации (чугунные трубы) – 45 лет, и так далее. То есть, понятно, что все наши внутридомовые коммуникации уже давно амортизированы, но продолжают служить за счет запаса прочности, который был заложен при проектировании еще в советское время. Между тем, трубопроводы настолько старые, что, как показывает практика, они буквально разваливаются в руках строителей при проведении каких-либо ремонтных работ. Примером тому могут служить старые трубы отопления на ул. Кескаллея в Ярвеской части Кохтла-Ярве, которые с годами сгнили под воздействием агрессивной среды.

Общий стояк лучше менять полностью, а не частями
Не лучше положение и с канализационными трубами. Если, скажем, на общем вертикальном стояке канализации появляются трещины, это значит, пришло время их менять. Причем менять стояки необходимо не частями, а полностью, иначе проблема с протеканием канализационной трубы останется нерешенной. Допустим, если в квартире на первом этаже поменяли чугунную трубу на пластиковую, а в квартирах этажами выше осталась старая чугунная, то произойдет усадка трубы со всеми вытекающими отсюда последствиями. Если, конечно, труба не закреплена по всем строительно-техническим правилам.
Теперь что касается того, кто и за какую часть трубопровода несет ответственность. Сам вертикальный стояк канализационного трубопровода вплоть до соединения с сантехникой квартирособственника относится к зоне ответственности квартирного товарищества. Все что за соединением – это собственность жильцов, за которую они сами и отвечают. И если, скажем, потек стык между раструбом общего стояка и унитазом, то здесь ответственность лежит на том лице или фирме, которая монтировала этот унитаз. То же самое касается и трубопроводов холодной и горячей воды: КТ отвечает за состояние трубы только до запорной арматуры или пограничного стыка. Потек кран или труба после арматуры - об устранении утечки должен позаботиться сам квартирособственник.

Появился запах из канализации – ищи проблему у соседа
Много жалоб поступает от жильцов по поводу запаха, который идет из канализационных стояков. Одной из причин этого может быть то, что сосед из квартиры, расположенной выше, уменьшил диаметр вентиляционной трубы, по которой запахи из канализации выходят наружу, либо вовсе поставил в трубе обратный клапан. Ну и, кроме того, причиной появления запаха может быть изношенность самих вентиляционных труб. Усиление или уменьшение запаха зависит также и от направления ветра. Это больше относится к домам с плоскими крышами.

В квартирах с евроремонтом сложно добраться до коммуникаций
По словам А. Коченгина, самой злободневной темой в последние годы стало проведение в квартирах так называемых евроремонтов. При проведении ремонта, к примеру, в ванной комнате или туалете собственники квартир, как правило, обшивают стены современным материалом, декоративной плиткой, пряча все коммуникационные трубы с глаз долой. Когда же появляется необходимость ремонта этих труб, то добраться до них порой бывает крайне проблематично, поскольку собственник жилья, не желая портить внешний вид стен, утверждает, что в их квартире нигде и ничего не течет. Однако если у хозяина нижней квартиры по стояку стекает вода, то он имеет полное право обратиться с письменным заявлением в правление своего КТ, чтобы оно занялось устранением возникшей проблемы. То есть, в этом случае собственник квартиры, где имеется предполагаемая утечка воды, обязан пустить к себе сантехника или иного специалиста.
- У нас был случай, - говорит А. Коченгин, - когда собственник квартиры полтора месяца не пускал нас в квартиру, утверждая, что у него все нормально. На самом деле проблемы были именно на его жилплощади. Или очень модным сейчас стала такая ситуация, когда квартирособственники, застраховавшие свое жилье, в случае затопления своей квартиры без всякого разбирательства предъявляют счет квартирному товариществу. Хотя на 60-80 процентов в затоплении виноват собственник квартиры, живущий этажом выше.

Змеевик - нужная труба в ванной комнате
Отдельно разговор на встрече был посвящен змеевику – трубе зигзагообразной формы. Относится ли она к системе отопления? Можно ли вообще убрать его из ванной комнаты? - это самые частые вопросы, задаваемые квартирособственниками. По сути, змеевик - это труба обратной горячей воды, но по факту используется как отопительный прибор, поэтому, естественно, жильцы жалуются, если она не греет, как остальные радиаторы в квартире. Так что можно утверждать, что змеевик является собственностью жильца. И вряд ли какое-нибудь КТ согласится в случае какой-либо проблемы заменить или отремонтировать эту часть системы отопления за свой счет.
По мнению А. Коченгина, убирать змеевик из ванной комнаты нельзя, поскольку он является отопительным прибором и предназначен в первую очередь для создания благоприятного микроклимата в помещении. Ведь не случайно в тех ванных комнатах, где нет змеевика, обязательно есть радиатор.
- В свое время, - вспоминает А. Коченгин, - в микрорайоне Йыхви, решая проблему с отоплением, было принято необдуманное решение – обрезать змеевики в квартирах, тем самым, была нарушена циркуляция горячей воды. И, как следствие, в помещениях незамедлительно поселился грибок и плесень.
Кроме того, змеевик должен находиться в ванной комнате на том месте, где это предусмотрено по проекту. Это к тому, что бывают случаи, когда квартирособственники переставляют его на другое место, в том числе монтируют в пол, что, конечно же, запрещено. Не рекомендуется устанавливать его и выше того места, где он раньше находился, поскольку это также может нарушить циркуляцию воздуха в помещении.

Можно ли передать обслуживание радиаторов КТ?
Что касается системы отопления, то здесь тоже все просто: все, что до радиатора и после него – это зона ответственности КТ. За техническое состояние радиатора (батареи) отвечает собственник квартиры. Хотя, по словам выступающего, есть мнение относительно того, что и радиаторы могли бы быть собственностью товарищества, поскольку они являются частью единой системы. Радиаторы без самой системы использовать нельзя. Но если следовать этой логике, то тогда и унитазы, ванны должны быть на балансе КТ, ведь они тоже не могут функционировать без общей системы канализации.
- Впрочем, - говорит А. Коченгин, - уже есть такие примеры, когда КТ принимает решение взять под свою ответственность обслуживание внутриквартирных радиаторов. Так поступили в одном из КТ, когда в ходе ремонта произвели реконструкцию всей домовой системы отопления, в том числе отремонтировали теплоузел и заменили радиаторы во всех квартирах. Но, как правило, в большинстве домов жильцы сами поменяли старые радиаторы на новые, либо вообще перешли на альтернативное отопление.

На встрече также затронули вопросы, связанные с газом, в частности, поговорили о газовом оборудовании. А. Коченгин привел примеры из своей практики, рассказывающие о том, как население, порой игнорируя все правила безопасности, использует в быту различное газовое оборудование.