Покупка квартиры с аукциона может обернуться головной болью

Торги по кохтла-ярвеской квартире были проведены судебным исполнителем Кристель Маальман в ноябре позапрошлого года. Квартира продавалась, чтобы погасить долги одного жителя Кохтла-Ярве, и была приобретена Владиславом Нешиным, который предложил на аукционе наилучшую цену. Человек, чья квартира была продана, однако, подал иск в суд и судебный спор выиграл. Соответствующее судебное решение было принято в апреле, а вступило в силу в июле текущего года. По идее, теперь следует восстановить статус-кво, который был до торгов, но сделать это оказалось не так-то просто.

- Суд предлагал вариант, по которому исполнитель вернул бы мне мои 150 тысяч, а я бы отказался от данной квартиры. Меня такой вариант устраивал, но судебный исполнитель Маальман с ним не согласилась, потому что часть денег, вырученных за квартиру, она уже перечислила взыскателям долгов, то есть кредиторам должника. В результате было принято решение, по которому аукцион отменили, но о судьбе моих денег ничего не сказали. В той квартире я не живу, там так и живет истец. В итоге у меня теперь ни квартиры, ни денег, - рассказывал Владислав корреспонденту «ИП» в конце июля.

Мужчине вдвойне обидно оттого, что, как говорится, «попал» он ни за что ни про что. Совершенно случайное в этой исполнительной процедуре лицо, просто купил выставленную на торги вещь - и вот на тебе… Да еще ведь и в суде ему пришлось выступать соответчиком вместе с исполнителем, и это «удовольствие» добавило не только седых волос, но и расходов. В общей сложности «эпопея» с квартирой и судом обошлась Нешину в 159218 крон, заявление о возврате которых он и представил судебному исполнителю в последних числах июля.

Ровно через месяц Кристель Маальман ответила, что возвращает ему оставшиеся на ее служебном счету по этому делу 105428 крон, дав понять, что остальные около 44,5 тысячи он может требовать со взыскателей. А что касается различных дополнительных затрат на 9200 крон, то их исполнитель либо назвала непонятными, либо сослалась на решение суда, который возложил судебные издержки Нешина на него самого. Уплаченный мужчиной земельный налог за купленную на аукционе квартиру она посоветовала востребовать с того, кто по суду вернул квартиру себе.

Исполнитель ни при чем

В своем комментарии для «ИП» Кристель Маальман подчеркнула, что деньги можно требовать на основании закона или договора, судебный же исполнитель не является представителем ни взыскателя, ни должника, а лишь лицом, проводящим торги. Согласно Кодексу об исполнительном производстве, приобретатель имущества с торгов, признанных недействительными, так и не ставший собственником вещи, вправе требовать возврата своих денег со взыскателя, в чью пользу деньги были перечислены. Считается, что если взыскатель получил деньги с отмененной сделки, то для него это - т.н. безосновательное обогащение.

- Госсуд в свое время пришел к мнению, что если суд принимает решение о признании торгов недействительными, то из этого не следует, что вытекающие отсюда требования должен выполнять судебный исполнитель, - отметила Маальман.

По ее словам, исполнитель может вернуть лишь те суммы, которые остались у него или не были перечислены взыскателям по не зависящим от него причинам. А закон обязывает исполнителя перевести поступившие от имущества должника деньги взыскателям долгов, ни много ни мало, в течение пяти рабочих дней!

Владислава Нешина перспектива требовать свои деньги со взыскателей совсем не радует. Во-первых, он обращает внимание, что в ответе ему от Маальман эти взыскатели конкретно не названы, - с кого ж требовать и по сколько именно? Может быть, конечно, они не названы потому, что исполнитель считает - Нешину они уже известны из материалов того суда? В деле есть справка о том, куда разошлись 44,5 тысячи: львиную долю перечислили фирме «Кохтла-Ярве Сооюс».

- Ну и что? - скептически смотрит на возможность что-то получить с кредитора-взыскателя Нешин. - Я попадал в похожую ситуацию у другого исполнителя: там тоже аукцион признали недействительным. Тогда я написал в «Сооюс»: прошу вернуть мои деньги. Мне ответили: если нам долг выплатили, то мы деньги возвращать не собираемся… Спасибо, тот исполнитель меня в беде не бросил, а помогал и, в конце концов, сам со мной рассчитался.

В качестве ремарки здесь можно добавить: это еще хорошо, что фирма-взыскатель здравствует и процветает; не согласится она вернуть деньги полюбовно - есть хотя бы с кем судиться; а представьте, что делать, если кредитор, получив деньги, обанкротился, уехал, умер…

Еще, если опираться на упомянутую справку, Владиславу непонятно: а свое вознаграждение исполнитель Маальман собирается ему возвращать или нет? Статья 223 Кодекса об исполнительном производстве гласит, что в случае признания аукциона недействительным покупатель может требовать не только от взыскателя возврата продажной цены, но и «от судебного исполнителя возврата расходов по исполнению, в том числе вознаграждения судебного исполнителя». Судя по упомянутой справке, в оставшиеся 44,5 тысячи такое вознаграждение тоже входит.

Сама Кристель Маальман на просьбу «ИП» прокомментировать, что именно входило в эти 40 тысяч, ответила, что эти данные являются служебными и без разрешения должника огласке не подлежат.

Стоит ли связываться с аукционами?

Это один из главных выводов, к которым приходит Владислав Нешин.

- Стоит ли участвовать в качестве покупателя в проводимых исполнителями торгах, если ступаешь на такое вот «минное поле»? Тем более, перед аукционами покупателей не предупреждают о последствиях, которые возникнут для них, если торги потом будут признаны недействительными. Образно говоря, «гарантийного талона» приобретателю не дают.

Он отмечает, что все было бы проще, если б исполнитель повременила с раздачей денег взыскателям, пока результаты торгов окончательно не вступят в силу. Кодекс, однако, такой обязанности на исполнителя не накладывает. Между тем, срок для обжалования результатов аукциона существует - 30 дней. Но, несмотря на это, исполнитель обязан перечислить взыскателям деньги, поступившие за счет имущества должника, в течение пяти дней. По мнению еще одного ида-вируского судебного исполнителя, пожелавшего остаться неназванным, введение требования выждать с перечислением взыскателям обезопасило бы не только покупателей, но и самих исполнителей, однако логика сегодняшнего законодательства - больше защищать интересы взыскателей.

В министерстве юстиции, впрочем, считают, что вопросы проведения исполнителями аукционов и последствия их возможного аннулирования нынешним законодательством урегулированы достаточно.

- Принудительное исполнение очень сильно затрагивает основные права должника, и поэтому закон защищает его интересы, предусматривая в исполнительном производстве целый ряд правил, при существенном нарушении которых аукцион будет недействителен. Отсюда, в свою очередь, возникают и осложнения для покупателей и взыскателей, - пояснила представитель минюста Диана Кыммус. Но ведь и в обычных гражданских сделках есть свои риски, напомнила она. Там тоже могут возникать споры, купли-продажи могут отменяться, и тоже встает проблема - в сохранности ли купленный товар и не потрачены ли вырученные за него деньги.

Министерство взвешивает возможность ввести для покупателей на аукционах официальные уведомления о возможных последствиях их участия в торгах.

Кыммус также напомнила еще несколько важных вещей. Во-первых, срок давности для востребования денег со взыскателя на основании положений о «безосновательном обогащении» - три года. Во-вторых, если признание торгов недействительными было вызвано виновными действиями самого исполнителя, то требование о возврате денег можно предъявить и ему, это можно сделать и тогда, когда покупателю, несмотря на все предпринятые по закону усилия, не удается получить со взыскателя назад всю сумму. В некоторых случаях и судрасходы покупателя, привлеченного в качестве третьего лица к суду по признанию аукциона недействительным, могут считаться ущербом и быть взысканы с исполнителя. Для этого у исполнителей имеется обязательное страхование своей ответственности. Если человек считает, что какой-либо исполнитель нарушил свои должностные обязанности, то он вправе подать заявление о начале дисциплинарного производства, которое проведет министерство юстиции.

За период с начала 2007 года до 24 августа 2009 года в судах Эстонии было рассмотрено всего 14 исков о признании принудительных торгов недействительными, из которых удовлетворили (т.е. торги аннулировали) четыре. В 2007 году подобный иск был один, в 2008-м - четыре, нынче - уже девять.

Алексей СТАРКОВ

Инфопресс №36