В редакцию «Инфопресса» обратился с жалобой пенсионер Виктор Степанов, проживающий в доме по Нарвскому шоссе, 25 в Йыхви. Поводом для его обращения стало то, что в их квартирном товариществе было принято решение, по которому он и собственники ещё трёх квартир в доме обязаны вносить в кассу КТ дополнительную плату за части лестничной площадки около этих квартир, много лет назад отгороженные от остальной лестничной клетки и превратившиеся в своего рода «предбанники», или дополнительные пространства безопасности перед квартирными собственностями.

По словам Виктора Ивановича, это отгораживание состоялось три десятка лет назад именно из соображений безопасности (после совершённого в подъезде преступления) и было сделано самими жильцами с согласия тогдашнего домоуправления. Долгие годы эти ограждения никого не волновали, но около трёх лет назад превратились в проблему. По версии Степанова, это произошло после того, как он стал поднимать вопросы о температуре горячей воды в квартире и о необоснованности проводимого товариществом утепления фасадов, а также возникла проблема сноса и восстановления несущей конструкции во время ремонта одним из соседей. «После этого руководитель товарищества затаил обиду и решил отомстить за нашу принципиальность», - полагает пенсионер. Первое решение о том, чтобы обложить квартиры, дополнительно отгороженные от лестничной клетки, платой, было принято с нарушением, но в мае 2016 года собрание КТ подтвердило: четыре квартиры должны дополнительно вносить по 1 евро в месяц «за использование отгороженной площади».

Степанов рассказал также, что в поисках правды он обращался к соседям, в волостное управление, в ассоциацию КТ и к юристу, но судиться по этой ситуации с товариществом не стал и по совету близких поберечь своё здоровье, в конце концов, вышеназванный дополнительный платёж стал вносить, хотя всё равно убеждён в его несправедливости и незаконности.

Почему? Во-первых, лестничные клетки являются общей собственностью всех жильцов дома, и вопросы, касающиеся их использования, должны решаться соглашением всех собственников, а не собранием, где присутствуют не все, т.е. собрание плату устанавливать не могло, считает Степанов: 

- Ни в одном доме платы за часть лестницы для квартир нет, это равносильно введению платы за пользование тротуаром на улице. Смехотворно!

Во-вторых, если эту плату в счетах называют «арендой дополнительной площади», то где договор аренды и можно ли арендовать то, что и так принадлежит в том числе и этим квартирам? В-третьих, решение собрания 2016 года «содержит элемент обмана», каковой Степанов видит в упоминании, что данное решение согласовано в волостной управе, хотя волость согласовывать его не правомочна. В-четвёртых, хотя несколько квартир стали за эти закутки платить товариществу, товарищество всё равно на этих участках никакой работы (ремонты, уборка) не ведёт, их продолжают содержать сами квартиры. Наконец, по мнению пенсионера, установление платы является ещё и «издевательством и унижением», так как более четверти века ситуация с отгороженными нишами никого не трогала, а почему-то стала актуальной именно сейчас.

Управляющий йыхвиским КТ по Нарва маантеэ, 25 Аркадий Закарлюка в своём комментарии для «ИП» подчеркнул как основу для принятого в данном случае решения то, что имело место нарушение закона «О квартирной собственности» от 1995 года, а именно - отгороженная часть общей собственности (лестничной площадки) является противозаконной и самовольной, так как эта отгороженная площадь остаётся общей собственностью всех собственников дома и без личной подписи каждого из них подобные действия неправомерны. Всем собственникам ежемесячно начисляют квартплату за использование ими общей площади квартирного товарищества, но реально доступ в часть дома невозможен из-за перегородки.

Закарлюка сказал, что все эмоциональные предположения Степанова о подоплёке принятого решения оставляет на его совести, а сравнения с тротуаром - сравнения не по существу. Реальность же, по словам руководителя дома, была такова. Вопрос о создании четырьмя квартирами «предбанников» поднимался в доме и ранее и с 2014 года стал систематически обсуждаться на правлении и собраниях. Было предложено несколько вариантов. Один - это снос существующих перегородок и приведение лестничной клетки к изначальному состоянию. Второй - заключение с собственниками четырёх квартир договора аренды отгороженной площади с ежемесячной оплатой по общему тарифу. Третий - установление решением общего собрания для этих квартир символической платы в 1 евро в месяц за всю эту площадь.

- Степанов самоустранился и не присутствовал на общих собраниях собственников, все предлагаемые варианты категорически отвергал, условия аренды были им отвергнуты в связи «с дикой дороговизной»; он избрал путь бесконечных жалоб в различные инстанции на правление и лично на управляющего, - добавил Закарлюка.

Ссылка на волостную управу в решении собрания была сделана лишь для информирования собственников о том, что при проработке вопроса имели место беседы и консультации в местном органе власти в том числе, она никак не отменяет исключительного права КТ решать свои внутренние дела, пояснил управляющий.

В итоге из четырёх квартир претензии по поводу дополнительного платежа остались лишь у Виктора Степанова, в распоряжении которого остаётся и процедура оспаривания, сказал Аркадий Закарлюка. Это - заявление в правление товарищества и обсуждение данного вопроса вновь на общем собрании. Правда, в этом случае собрание может принять и более жёсткое решение - предписать собственникам квартир демонтировать перегородки, а если предписание не будет исполнено, то снять их силами КТ и выставить счета; этот путь может кончиться и судебной тяжбой, таким образом, вместо компромисса социальный мир в доме будет нарушен, дал понять управляющий.

Сколь распространены у нас в домах проблемы с «огораживанием» частей мест общего пользования? По словам Закарлюки, подобных примеров в его десятилетней практике управляющего в квартирных товариществах Йыхви нет, «так как люди чётко понимают, что существует норма закона и его необходимо исполнять каждому собственнику, а не избирательно».

Член правления Ассоциации руководителей квартирных товариществ Елена Мутонен сказала «ИП», что массового характера у этой проблемы нет, но привела пример, когда в одном из кохтла-ярвских многоквартирных домов подобное отгораживание части общей собственности пришлось снимать по предписанию пожарных инспекторов.

- Виктор Степанов обращался и ко мне, - подтвердила Мутонен. - Я сказала ему, что мне непонятно, почему с них берется эта плата в размере одного евро. Потом я выслушала и вторую сторону. В итоге у меня сложилось следующее мнение: я с таким подходом - брать плату за эти закутки - не согласна, однако таково решение собственников, принятое на правомочном собрании. Отменить это решение, как просил меня Степанов, ассоциация не вправе, мы в текущие дела товариществ не вмешиваемся. Зато собственник мог бы не решать проблему чужими руками, а сам ещё раз обратиться к товариществу и попытаться переубедить соседей.

Председатель союза квартирных товариществ Ида-Вирумаа юрист Пауль Паас припомнил, что несколько лет назад одна история с аналогичным «предбанником» дошла даже до Госсуда Эстонии, в деле рассматривалось требование ограждение убрать, но высшая судебная инстанция решила, что ограда может остаться, поскольку суд исходил из принципа разумности, а собственник «предбанника» смог доказать, что его ограждение никому другому не мешает. Принцип разумности, по мнению юриста, должен действовать и при оценке других подобных ситуаций, то есть отгороженный участок действительно мешает другим сособственникам, они действительно из-за этого не могут пройти, не могут реализовать своё право на общую собственность и т.д. или все претензии сводятся лишь к «а чего это он отгородился»? 

- Часто это бывает псевдопроблемой, - заметил собеседник.

Места общего пользования принадлежат не квартирному товариществу, а являются совместной собственностью хозяев квартир. Собрание КТ может принимать решения по использованию общей собственности, если ранее собственники делегировали такие права товариществу. Для использования совместной собственности разумно было бы заключать между всеми сособственниками дома соответствующее соглашение, а чтобы этот документ имел силу и после продажи квартир - его надо заверить у нотариуса и внести в крепостную книгу, указывает Паас, признавая, что получить подписи абсолютно каждого владельца квартиры в больших многоквартирных домах, конечно, нелегко. Но в некоторых маленьких домах региона соглашения о порядке использования общей собственности всё же имеются.

В беседе с корреспондентом Виктор Степанов подчеркнул, что статья в газете должна говорить и о более общей проблеме, которую он видит в том, что товарищества с их многочисленными и разнообразными заботами не должны быть брошены на произвол судьбы, а власти должны контролировать их, помогать, принимать правильные законы и т.д.

- Это должна быть постановочная статья, - употребил Виктор Иванович, сам в прошлом журналист, стародавнее название жанра. 

Что ж, общие проблемы у товариществ действительно есть, хотя поставлены они не сегодня.

По словам Аркадия Закарлюки, с 2018 года вступает в действие новый закон о квартирной собственности и товариществах, и вот уже три года председатели КТ Кохтла-Ярве и Йыхви обращают внимание на те нестыковки и неточности, которые существуют в новом законодательном акте. Кроме того, по мнению собеседника, в каждом самоуправлении необходимо иметь координатора, который мог бы работать с председателями и управляющими, в том числе помогая им с проектами для домов, надо также продолжать практику, когда самоуправления софинасируют приведение домов в порядок; председателям и управляющим необходима помощь в обучении и переобучении.

- От властей нам нужны, прежде всего, хорошие законы. Жизненно важно, например, получить эффективные инструменты для решения проблемы с должниками, из-за которых страдают сотни добропорядочных собственников, - сказала Елена Мутонен.